Vonovia – die Macht an der Ruhr

Früher waren es Stahlbarone wie Krupp und Thyssen, die an der Ruhr die Macht hatten. Heute spielen diese keine Rolle mehr. Dagegen ist ein Player ganz untypisch zu einer Macht mit 565.000 Wohnungen geworden: Vonovia. Aus einer Gesellschaft für Eisenbahnerwohnungen ist durch Übernahmen ein Konzern entstanden, der sein miserables Image hinter sich gelassen hat, europaweit agiert, sich günstig refinanziert und eigentlich nach Langeweile aussieht. Aber Vorsicht: Rolf Buch gibt Gas und treibt das Wachstum voran. Sein Vertrag wurde gerade verlängert, bis 2028 bleibt er der Boss. Er ist damit der dienstälteste CEO im Dax. THE PROPERTY ist in die Tiefen eingestiegen.

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Rolf Buch / Foto: picture alliance/dpa | Marcel Kusch

Industriewandel in Persona: Rolf Buch

Der Vater von Rolf Buch, Leiter der Krupp’schen Walzwerke, hat ihm früh vermittelt, dass Führung nicht nur Freude ist. Schon als Kind bekam Rolf Buch mit, dass Wirtschaft nicht immer planbar ist, Energie entscheidend ist und die Industrie schnell in Schieflage geraten kann. Die Stahlindustrie hatte ihre Zyklen, oft gab es Massenentlassungen und Fusionen. Der junge Rolf Buch hat dann lieber Maschinenbau und BWL studiert, die RWTH Aachen hat schon viele gute Leute hervorgebracht. Seine Zukunft sah er nicht im Stahl, sondern in der Dienstleistung – sinnbildlich für den Strukturwandel in NRW. Blickt man auf das Jahr 1991, dann war dies der Ursprung seiner Denkweise, die ihn bis heute prägt: Er startete bei Bertelsmann. Es war noch die Zeit, als der Patriarch Reinhard Mohn das Sagen hatte, aber externe Geschäftsführer den Familienkonzern in neue Geschäftsfelder vorbrachten. Eines davon war Arvato, der Dienstleistungsbereich von Bertelsmann. Lufthansa übertrug damals Miles & More an Arvato, Microsoft übertrug den Kundenservice an die Gruppe. So lernte Rolf Buch früh, wie man mit Hunderttausenden von Kleinkunden rentable Geschäftsmodelle betreiben kann. Später kamen Inkasso- und Service-Abteilungen hinzu, genau wie heute bei der Vonovia. Man lebte von Fees und Abo-Gebühren, der Auftraggeber entschied, was Arvato zu machen hatte. Buch perfektionierte und digitalisierte das Business, wurde so zum Vorstandsvorsitzenden des Bereichs, geadelt wurde er mit einem Vorstandsposten bei der Bertelsmann Holding.

Von wegen Freunde: Nach jahrelangem Übernahmekampf fliegt Michael Zahn, CEO bei Deutsche Wohnen, raus. Buch regiert nun wieder allein.

2013: Der Beginn des Vonovia-Konzerns

Als die Presse es 2012 verkündete, ahnten nicht viele, warum man einen Vorstandsposten bei Bertelsmann aufgeben könnte. Buch wusste es besser: Er wollte einen CEO-Job, der an der Börse ist. Wulf Bernotat wurde als Chef des Aufsichtsrats sein Förderer. Damals war seine Hoffnung groß: Es sollte ein Mega-Börsengang werden, der Investoren überzeugte. Das Gegenteil war aber der Fall: Die Leitzinsen stiegen, Investoren sprangen ab, der IPO musste mehrfach verschoben werden. Am Ende klappte es mit viel Mühe und Not. Und das Ergebnis war im Rückblick positiv: Man konnte durch die Börsenerlöse die Schuldenlast senken. Und zudem durch IFRS die Bewertung der Objekte in den Folgejahren gewaltig pushen: War das Haus beim Ankauf noch 20 Mio. Euro im Kaufvertrag wert, wurde es in der Bilanz am Jahresende schnell mit 30 Mio. Euro bewertet. 2022 wird der Quadratmeter-Preis bereits mit 2.400 Euro bewertet, Spitzenreiter ist München mit 4.200 Euro. So sank die wichtige Schuldenkennziffer LTV kontinuierlich auf unter 50 % und Vonovia wurde zur gefühlten Staatsanleihe: beständig, stabile Cashflows und sicher. Und auch das Image konnte man erfolgreich drehen: War die damalige Deutsche Annington einfach ein Unternehmen mit miserablem Image und Massenklagen, hat sich dies heute massiv verändert. Selbst das Stadion in Bochum trägt den Namen ›Vonovia Ruhrstadion‹. Man ist angekommen. Fragt man damalige Verantwortliche, war 2013 das Entscheidungsjahr für die damalige Deutsche Annington: »Hätte der IPO nicht geklappt, wäre die Vonovia als Konzern nie entstanden.« Und in der Tat konnte man durch Kapitalerhöhungen und gute Verhandlungen den größten Player, die Gagfah, schlucken. Preis: 3,9 Mrd. Euro. Sein CFO Stefan Kirsten hatte daran maßgeblichen Anteil, er leitete seit 2011 die Finanzen an der Ruhr. Der Wachstumshunger des CEO war damit aber noch nicht gestoppt: 2015 wurde bekannt, dass man die Deutsche Wohnen kaufen wolle. Der dortige Vorstand lehnte dies brüsk ab. Erst fünf Jahre später konnte Buch Vollzug melden und gegen seinen Gegner gewinnen: Die Deutsche Wohnen wurde mehrheitlich übernommen. Die fünf Jahre des Wartens wurden mit zahlreichen Übernahmen wie der österreichischen BUWOG oder der Conwert Immobilien gefüllt, in Summe über 72.000 Wohnungen in der Alpenrepublik.

Fühlen sich wohl: Die Bosse von Krupp und der Vonovia-Boss wollen mehr Wasserstoff.

Die Energiefrage als Stunde NULL

Fragt man Rolf Buch, wie er privat heizt, ist die Antwort einfach: »Ich habe damals privat ein Blockheizkraftwerk gekauft. Das war damals eine super Entscheidung und sorgt für Strom und Wärme gleichzeitig.« Aber wie sieht die Energiekrise für seine Mieter aus? Im Podcast hat er gerade angekündigt, dass Nachzahlungen von bis zu zwei Monatsmieten kommen werden. Das ist gewaltig! Bei den geringen Mieten der Vonovia und einem geschätzten Staatszahler-Anteil von 20 – 30 % muss der Staat hier helfen und den Mietern dies zahlen. Die Lösung? »Die Pelletheizung ist großflächig nicht umsetzbar, daher werden wir bei Vonovia alle Dächer mit Sonnenkollektoren zupflastern und Wärmepumpen installieren. Wir haben bereits jedes Haus durchkalkuliert. Unser Cashflow bis 2045 gibt das her, ab dann sind wir klimaneutral«, so Buch. Dass er dann selbst nicht mehr im Amt ist, weiß er natürlich. Aber bereits jetzt sieht er das Chaos bei den Wärmepumpen: »Wir müssen unsere Geräte bei rund 900 verschiedenen Netzbetreibern beantragen – und jeder hat ein anderes Formular. Von den Wärmepumpen, die wir im letzten Jahr beantragt haben, haben wir bisher nur für zehn Prozent eine Genehmigung erhalten.« Nicht nur die Vonovia scheitert also an der deutschen Bürokratie. Die Vonovia hat aber noch ein weiteres Problem: Handwerker. Die gibt es nämlich kaum. Die Vonovia hat daher bereits früh angefangen, eigene Handwerkertrupps aufzubauen und in Bochum auch ein Forschungslab eröffnet, wo mit Wasserstoff und Wärmespeicherung experimentiert wird. Auch ein Wasserstoffbündnis mit Thyssen soll die Ruhrregion hier weiterbringen. Aber gegen ein russisches Gasembargo hilft auch das nicht. Bei der Vonovia sind über 70 % der Gebäude vom Gas abhängig, fällt dieses aus, wird es kalt für alle. Da hilft auch fleißiges Bäumepflanzen nichts.

Pflanzt seit 2019 auch Bäume mit dem NABU, um grün zu werden. Mal sehen, ob das reicht für die CO2-Neutralität.
Fackelt nicht lange: Der Boss von BlackRock, Larry Fink, macht Druck in Sachen Nachhaltigkeit. Auch bei Vonovia.

Politik und Freunde

Dass Buch nicht immer auf ›Linie‹ ist, zeigt sich bei der Energiediskussion mit Russland. »Ein Embargo für Gas muss man strikt ablehnen« – mit dieser Position gewinnt er derzeit nicht nur Freunde. Das Ziel der Bundesregierung, 400.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen, hält er für »nicht genug« und sagt zugleich, dass es aktuell nicht umsetzbar ist. »Wenn wir das nicht lösen, haben wir ein richtiges Problem in der Gesellschaft. Der Zuzug verstärkt dies.« Seine Forderung: Handwerker aus dem Ausland rekrutieren. Vonovia rekrutiert bereits Elektriker aus Kolumbien, um überhaupt Leute mit Kompetenz zu gewinnen. Bisher sind es 25, es sollen bald mehrere Hundert sein, die bundesweit für die Vonovia aktiv sind. Die Handwerkskammer ist darüber vermutlich nicht begeistert.

Blickt man nach Berlin, dann ist Buch vermutlich ein Meisterstück des Deal-Making gelungen: Als die Übernahme der Deutsche Wohnen publik wurde, war dort gerade die Abstimmung über die Enteignung von Wohnungsunternehmen im Gange. Kevin Kühnert (SPD) brachte jeden Tag neue Forderungen. Auch wenn es keine Vorgaben vom Staat gab, Wohnungen abzugeben, griff Buch die Stimmung auf, schnürte ein Paket zum Abverkauf und die Berliner Politik konnte sich fröhlich hinstellen, um einen »Kauf-Erfolg für den Staat« zu verkünden. Besser kann man einen Exit nicht machen, bei dem sich jeder als Gewinner fühlt und Vonovia nicht der Böse ist. Das Handelsblatt kürte ihn darauf zum ›Dealmaker‹ des Jahres.

Der EON-Boss Wulf Bernotat war der Mann hinter Buchs Aufstieg und begleitete den Börsengang als Aufsichtsratschef. 2017 starb er überraschend in Essen.

Die 2-Euro-Garantie von Herrn Buch

Die Medien waren damals voll von Schlagzeilen: Vonovia will sanieren, aber nicht mehr als 2 Euro pro qm draufschlagen. Es war die wohl erste soziale ›Mietgarantie‹, die es in Deutschland gab. Ist das Ziel noch zu halten? Wohl kaum. Denn: Inflation und 40 % teurere Materialkosten zerschießen dieses Versprechen. Buch spricht daher bereits von einer »Aufweichung« des Ziels. Denn bei einer 60-qm-Wohnung kommt man inzwischen mit 600 Euro Sanierungskosten pro qm nicht mehr aus, man kommt schnell auf 1.000 Euro und mehr. Was ist der Ausweg? »Die Mieten werden steigen müssen, anders geht es nicht«, so Buch. Denn Mieten kann bei steigender Inflation niemand konstant halten, sonst rutscht man in den Verlust. In den letzten Jahren stiegen die Mieten der Vonovia meist um 1–2 % pro Jahr, also moderat. Dies wird sich bei den jetzigen Inflationsraten schnell ändern: »Wenn die Inflation dauerhaft bei vier Prozent liegt, müssen auch die Mieten künftig jährlich dementsprechend ansteigen«, so Buch. Aber die 2-Euro-Garantie ist nur eine der sozialen Garantien, die der CEO in den letzten Jahren ausgerufen hat. Mancher Beobachter könnte sich fragen, ob nicht ein Sozialpolitiker der Boss der Vonovia geworden ist. Aber es wirkt: Nur selten tauchen noch Klagen öffentlich auf, so zuletzt 2018: Günter Wallraff und RTL deckten Mängel auf bei der Nebenkostenabrechnung und bei Umlagen. Ventile wurden berechnet, aber nie verbaut. Das Thema Nebenkostenabrechnung wird in den nächsten Jahren noch komplizierter, Vonovia wird daher alles daransetzen, hier sauber und transparent zu arbeiten. Nur die zunehmenden Eigenleistungen, die an Mieter mit Zuschlägen weiterberechnet werden, bleiben der Hauptangriffspunkt der Mietervereine.

Gegner: Günter Wallraff und RTL decken gerne Mängel bei der Vonovia auf, vor allem bei Nebenkostenabrechnungen.

Lohnt sich vermieten noch?

»Wir sind ein Land der Mieter, und daher braucht es Vermieter. Ohne funktionierenden Mietmarkt gibt es Probleme. Und Deutschland ist ein Mustermarkt, wie es funktionieren sollte«, so der CEO. Auch die Frage nach Verwerfungen, wenn Mieten mit der Inflation steigen, sieht Buch nicht. Hier ist das Mietwachstum in Deutschland »sehr gering und nicht mit anderen EU-Ländern vergleichbar«. 

»Meine Großmutter, die mir von Inflation erzählt hat, sagte immer, dass bei Inflation Immobilien eine gute Anlage waren.« Und seit 50 Jahren entwickeln sich Baukosten und Verkaufspreise recht parallel, sodass mit steigenden Baukosten auch die Preise steigen werden. »Es gab in Deutschland nur eine Zeit, wo Preise nicht stiegen: Als wir in den 90er-Jahren zu viel gebaut haben, denn dort war Leerstand üblich.« Hoffen wir, dass er Recht hat. Denn wenn nicht, passiert etwas, was der Vonovia einen Albtraum bereiten würde: Wertminderungen in der Bilanz. Und zwar jedes Quartal. Würden die Immobilienpreise wirklich fallen, würden allein bei der Vonovia Wertminderungen von 8–15 Mrd. Euro anfallen. Sicher verkraftbar, aber das würde über sehr viele Quartale eine Verlustmeldung ergeben, was dem CEO nicht passen wird. Zwei Dinge aber werden der Vonovia einen großen Vorteil bringen: die Größe und die Digitalisierung. Buch hat früh SAP eingeführt und interne Programmierer aufgebaut. Allein 30 neue Jobs inseriert Vonovia derzeit auf StepStone für SAP-Themen. Und das ist erst der Anfang: Denkt man die Vonovia-Mieter-App einmal weiter, können Mieter darüber künftig nicht nur kommunizieren, sondern auch Leistungen hinzubuchen, den Verbrauch der Heizkörper ›live‹ sehen und sich im Quartier connecten. Ein kleiner Vermieter wird dies niemals erreichen – ein echtes Asset für die Vonovia.

Neues Mindset: Der Mieter im Abo-Modell

Als der junge Rolf Buch seine Erfahrungen bei Bertelsmann gemacht hat, lernte er schnell, dass Abo-Modelle fantastisch sind: stabile Einnahmen, wenig Kündigungen und Cashflows, die über Jahre planbar sind. Und dieses Mindset hat er auf die Immobilienwirtschaft übertragen: Vonovia ist kein Wohnungskonzern, sondern ein Unternehmen mit Abos für Wohnraum. Hört sich komisch an? Nein. Denn die Frage, wie man die Abo-Gebühr erhöht, hängt nicht nur mit Miete zusammen, sondern mit Zusatz-Features. Und diese lassen sich ausbauen und steigern. Vonovia hat daher früh angefangen, bei jedem Wohnblock ein Musterbad zu installieren. Will der Abonnent (oder Mieter) es haben, muss er pro Monat 40 Euro mehr zahlen. Und das Bad ist nur ein Beispiel: Mit dem Vonovia-Portal kann man künftig Internet, Medien und andere Dinge beziehen, das Abo wächst also. Mit der Vonovia-App kann jeder Mieter künftig Leistungen buchen: Fernsehen, Internet, Ökostrom oder Reinigung. Gar nicht so weit weg vom Bertelsmann-Gedanken, den Buch Anfang der 90er-Jahre inhalierte.

Zwischen M&A und Enteignung: Vonovias Zukunft

Die Zeit mit den Eisenbahnerwohnungen ist lange her. Der Konzern in Bochum ist ein hochmoderner Player geworden, der digital arbeitet, schnell agiert und eines als Asset hat: extrem günstige Refinanzierungen. Hört sich langweilig an, ist es aber nicht: Denn wenn seine Finanzchefin Helene von Roeder eine Anleihe rausgibt, lag diese im letzten Jahr bei unglaublichen 0,7 % im Schnitt. Das bedeutet: Vonovia kann praktisch alles kaufen, denn jedes Haus bringt mehr Rendite als 0,7 %. Es gibt da nur ein Problem: Die kaufbaren Häuser fehlen. »Die Vonovia findet seit Jahren kaum noch Portfolien zum Kauf, denn erst ab 200 Einheiten oder mehr lohnt sich das pro Anlage. Daher kam der ganze M&A-Track und die Auslandsexpansion«, so eine ehemalige Führungskraft des Konzerns.

Blickt man also nach vorne, wird es in Deutschland kaum Zukäufe geben und das Ausland wird der Wachstumstreiber. Und dann nicht über mühsame Einzeltransaktionen, sondern über M&A. Hierfür hat Vonovia die letzten Jahre eigene Fachbereiche und Kompetenz aufgebaut. Dass dies nicht immer gelingt, zeigte jüngst der Fall Adler Real Estate, bei dem ein Skandal den nächsten jagte und die 20,5 %
Beteiligung der Vonovia jeden Tag neue Tiefstände erlebte. Aber wenn es dort weiter bergab geht, könnte eines Tages die Vonovia der weiße Ritter sein. Und der Vorteil wäre ein günstiger Einstieg. Dass dies aktuell noch zu heikel ist und die Staatsanwaltschaft mit dem Fall beschäftigt ist, weiß auch Buch. Daher hat er bereits jetzt verlauten lassen, dass »wir bei Adler nicht weiter kaufen« und man auch bereit sei, die Beteiligung zu verkaufen. Bis dahin muss sein früherer CFO Stefan Kirsten den Laden auf Vordermann bringen und die Aktienkurse steigern. Dass die Politik öfter als gewünscht die Zukunft der Vonovia torpedieren wird, gilt als sicher. »Wenn sich ein Politiker mal wieder Stimmen wünscht, wettert er gegen Mietwucher und Wohnungskonzerne. Das klappt immer«, so ein ehemaliger CDU-Abgeordneter in Berlin. Und in Deutschland funktioniert das erstaunlich gut: Trotz all der Niederlagen vor Gerichten gewann die Berliner SPD dort und stellt die Regierung. Dass der Mietmarkt in Berlin durch die Politik zerstört wurde, interessiert die wenigsten. Klickt man heute auf Immobilienscout24, findet man fast nur noch Luxusneubauten zur Miete. Der Markt für günstige Gebrauchtwohnungen ist ein Graumarkt geworden, er läuft unter der Hand. Für die Vonovia sind das keine guten Vorzeichen: Jedes Jahr werden in irgendeinem EU-Land Enteignungen von Wohnungsplayern gefordert, die Vonovia wird dann das Ziel #1 sein.