Geförderter Wohnraum – ein Investment trotz Corona

Hendrik Hofmann, Leiter Investment bei BGA Invest, geht
im Interview auf die Eigenheiten dieses Produkts, die Vor- und
Nachteile sowie die steigende Nachfrage ein.

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FOTO: BGA Invest

THE PROPERTY Herr Hofmann, welche Investoren interessieren sich denn für geförderten Wohnraum?

HENDRIK HOFMANN Geförderter Wohnraum ist attraktiver denn je. Inzwischen hat sich geförderter Wohnraum von einer Assetklasse, die es vor einigen Jahren noch gar nicht gab, zu einem spannenden und häufig nachgefragten Investmentprodukt entwickelt. Anfangs war das Investment eher eine Spezialität von Kirchen und Kommunen. Auch heutzutage, aufgrund der Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen, tritt der Staat wieder vermehrt als Käufer auf. Aber: Auch dank BGA haben institutionelle Investoren die Assetklasse für sich entdeckt. Und vor allem Family Offices und vermögende Privatpersonen, die nicht nach drei Jahren wieder verkaufen müssen und auch einen sozialen Hintergrund bei ihren Investments mitdenken. Oder Investoren, die bereits heute die nächste Generation im Blick haben und für ihre Kinder kaufen.

THE PROPERTY Hat die Corona-Pandemie hier keinen Einfluss?

HENDRIK HOFMANN Geförderter Wohnraum bleibt nach unseren Beobachtungen von der Pandemie gänzlich unbeeindruckt.
Im Gegensatz zu anderen Assetklassen. Dies ist auf der einen Seite auf die gleichbleibende Nachfrage zurückzuführen,
aber auch auf die Miete, die häufig vom Staat übernommen wird. Außerdem gibt es eine eher geringe Fluktuation, da die Menschen
sehr lange auf neuen Wohnraum warten müssen, wenn sie denn überhaupt eine andere Wohnung finden.

THE PROPERTY Also die eierlegende Wollmilchsau?

HENDRIK HOFMANN Das Geheimnis für die Investoren ist, dass man zu einer gleichen Bruttoanfangsrendite einkauft wie im
frei finanzierten Wohnungsbau, aber zu niedrigeren Quadratmeterpreisen. Man kauft quasi eine stille Reserve für die Zeit ein, nachdem die Preisbindung ausläuft. Ein Beispiel: Für ein Objekt mit einer kalkulierten Neubaumiete von 10 Euro zahle ich eine
Bruttoanfangsrendite von 2 bis 3 %. Die Kosten sind jedoch 4.200 Euro pro Quadratmeter anstatt 9.000 Euro pro Quadratmeter
im frei finanzierten Bereich. Nach Auslauf der Förderung sehen wir Renditesteigerungen um teilweise 100 %. Ganz zu schweigen von dem erhöhten Wert des Grundstücksanteils.

THE PROPERTY Hand aufs Herz, Herr Hofmann: Was sind
die Nachteile?

HENDRIK HOFMANN Ein Nachteil ist die Komplexität in den städtebaulichen Verträgen und bei der Erstvermietung, eventuell
kann man sogar eine etwas höhere Instandhaltung einkalkulieren. Wobei man nach 15–20 Jahren so oder so renovieren müsste.
Viele Investoren schreckt auch die starke staatliche Reglementierung ab. Hier sehe ich jedoch einen Vorteil, da die Regulierungsschraube kaum noch enger gedreht werden kann. Im Gegensatz zu Mietendeckel, Mietenbremse und vielem anderen mehr im frei finanzierten Bereich. Und sicher: Wer ein höheres Risiko eingehen mag, findet woanders mehr Rendite.

THE PROPERTY Welche Herausforderungen sehen Sie noch?

HENDRIK HOFMANN Die größte Herausforderung ist, die passenden Produkte bei Projektentwicklern oder Bauträgern zu finden.
Für Bauträger ist nämlich der frei finanzierte Einzelvertrieb lukrativer. Die Antwort der Kommunen ist, dass sie 30–40 % an
gefördertem Wohnraum einfordern, was eine gesteigerte Komplexität bei den Projekten zur Folge hat. Das Produkt bleibt entsprechend knapp. Häufig baut der Staat dann auch noch für sich selbst, was wiederum die Objektpipeline verringert.
THE PROPERTY Sehen Sie vermehrte Nachfrage aufgrund von Investoren, die sich stärker an ESG-Kriterien orientieren?
HENDRIK HOFMANN Nein, bisher nicht. Wie erwähnt sind die Investoren, die ankaufen, bisher schon welche mit einem langfristigen
Blick und sozialem Anspruch.

THE PROPERTY Sehen Sie weiterhin eine steigende Nachfrage
nach gefördertem Wohnen?

HENDRIK HOFMANN Ja, die Nachfrage nach gefördertem Wohnen nimmt sowohl seitens der Mieter als auch seitens der
Investoren zu und wir rechnen mit einem weiteren, leichten Anstieg. Die Anzahl der Kaufinteressenten steigt und wir wissen aus vielen Gesprächen, dass mehr Firmen zu einem Markteinstieg bereit sind. Und vergessen Sie nicht die vermögenden Privatpersonen,
die wir über unsere Bankenkooperationen erreichen. Übrigens hat die stärkere Nachfrage in den letzten Jahren schon zu
deutlichen Preissteigerungen geführt.

THE PROPERTY Warum ist BGA Invest für Transaktionen in
diesem Bereich der richtige Ansprechpartner?

HENDRIK HOFMANN Wir wurden vor einigen Jahren im Rahmen einer Transaktion mit dem Produkt konfrontiert, als man
die Vermittlung von gefördertem Wohnraum aufgrund der Regulatorik als schwieriges Terrain betrachtet hat. Seither haben
wir in diesem speziellen Markt Know-how aufgebaut, das es uns ermöglicht, potenziellen Investoren auch die Chancen und Vorteile
von gefördertem Wohnraum aufzuzeigen. Dabei gilt natürlich, dass das Produkt und die Ziele des Investors zusammenpassen
müssen. Wir haben durch die jahrelange Erfahrung auf der Nachfrageseite eine sehr hohe Marktdurchdringung erreicht.


THE PROPERTY Vielen Dank für das Gespräch!